リノベーションによる「空室改善」を！
賃貸住宅は、たとえ人気の高いRCマンションであっても、また十分な空室対策を行っていても、
年数の経過とともに、周りの新しい物件と比べ競争力が落ちていきます。
間取りが最近の入居者には好まれない、防犯やインターネット設備が整っていないなどがその理中です。
反対に新築と比べ家賃の安いリノベーション物件の人気が高まっています。
イワコンハウスでは、築年数が経った賃貸住宅が再び競争力を持った物件に生まれ変わるためのお手伝いもしております。
「リフォーム」と「リノベーション」の違い
リノベーションという言葉は広く一般的になってきましたが、改めてリフォームとどう違うのか以下にまとめてみました。
「リフォーム」とは、古くなった状態のお部屋を新築当時の状態に戻すことをいいます。一方「リノベーション」とは、古くなった状態のお部屋を刷新し、新築当時の状態より高い価値を持たせ蘇らせるという意味を持ちます。具体的には、このような違いがあります。
リノベーションとリフォームの6つの違い
| リフォーム（原状回復） | リノベーション（付加価値アップ） | |
|---|---|---|
| デザイン性 | 新品の材料により新しくはなりますがデザインは古いまま | 入居者に人気のアクセントカラーなど印象的なデザイン |
| 機能性 | 新築時と同じ | 収納や最新の設備機器などを追加し機能性は向上 |
| 間取り | 新築時と同じ間取り（築20年以上の物件に多い2K、2DKなどは不人気に） | 2LDKや1LDKに、和室を洋室に、対面キッチンを取り入れるなど現代にニーズに合った間取りに変更 |
| 家賃 | 周辺の新しい物件との競合により徐々に下がる（値上げはほぼ不可能） | リノベーション物件は人気のため値上げ可能（特にペット可物件） |
| 募集期間 | 「ありふれた物件」になってしまい次の入居者が決まるまでの時間が掛かる | リノベーション物件は人気のため早く決まる |
| 具体的な工事内容・費用 | 内装や設備の入れ替えが中心で比較的小規模（工事期間が数日から１週間程度）費用は１部屋あたり10万〜100万円程度が多い。 | 間取りの変更や最新設備機器の追加、ペット対応など比較的規模が大きい（工事期間は1〜2ヶ月）費用は1部屋当たり100万円〜400万円程度。（共用部、外壁等は別） |
人気のリノベーション
最近人気のリノベーションをいくつか紹介します。
ペット対策
空室対応のページでも説明していましたが、遮音性が高いRC物件では比較的費用を抑えながらペット対応が可能です。
間取りの変更
大きな家具も持ち込めるよう2DKを1LDKにする、和室を洋室にする、対面キッチンにするなどが人気です。また部屋が極端に狭くなってしまう場合は出来ませんが、3点セットの水回りから独立型への変更も人気です。
ナチュラルリノベーション
個人住宅でも人気の「自然素材」を取り入れた賃貸物件のリノベーションも人気です。無垢の床材や漆喰壁は身体に優しいだけでなく、デザイン的にも女性に喜ばれます。また漆喰壁はビニールクロスと違い入退去の度に貼替えの必要が無く、コスト面でもオーナー様にメリットが有る素材です。
防犯設備の設置
セキュリティ面の充実は入居率に大きく影響します。TVモニター付インターホンやエントランスのオートロック、防犯カメラは防犯効果も高く、人気物件の必須アイテムです。また、窓ガラスに貼る防犯フィルムや電子錠、警備会社のホームセキュリティを採用する物件も増えています。
その他
この他にも、パソコン以外の家電とのインターネット接続、宅配ボックスの人気が高まっています。また、最近では内装に使う材料を入居者が好きに選べるカスタマイズ賃貸も需要が高まっています。（費用は貸主が全額負担するケースや一部を借主が負担するケースがあります。また退去時の原状回復も一般的には免除。）
賃貸住宅のリノベーションをお考えの際は、
是非、イワコンハウス、アフターリフォーム部までご連絡下さい！
リノベーションを行う上での注意点
リノベーションで失敗しないための注意点をまとめてみました。
ニーズ
当然のことですが、ニーズにあったリノベーションを行うことが大切です。学生、社会人の単身者、ファミリー、50代以上の方などその物件のターゲットに好まれる設備、コーディネートを管理会社のアドバイスも聞きながら進めることをお勧めします。
費用
次に、やはり費用をいくら掛けるべきか、という点も重要です。
家賃の6ヶ月〜3年分の範囲と言われていることもありますが、新築時と同様に収支計画をした上で費用を決めましょう。
例えば、家賃6万円の平均入居率50%の部屋をリノベーションした場合としない場合を想定して、向こう10年間の収支を比較します。
リノベーションした場合
残り7年間の家賃収入は、
リノベーションしなかった場合
この比較はあくまで数字のものですし、「この後3年間分の家賃が無くなってしまう計算じゃないか?!」と思うと躊躇して当然だと思います。ただし、所有する賃貸住宅にあと何年稼いでもらいたいか、ということを考えた場合、ケースによっては、リノベーションを検討することも必要になります。
壁内部
リノベーション時は壁内部の点検をするチャンスでもあります。特に築20年以上の建物では、給排水管や断熱材の点検を行い、劣化があれば一緒に補修しておきましょう。
最後に
30年前には無かったエアコン、20年前にはなかった洗浄便座が今は必需品になったのと同様に、今はついていなくても問題ない設備が、将来的には必需品になることも考えられます。その時に慌てないためにも、今の家賃収入の一部を修繕積立としてストックしておくことが大切です。
