高齢者施設への活用
イワコンハウスは【長期安定収益】と【地域貢献】を両立した高齢者施設による土地活用をご提案いたします。
背景
新潟県の総人口に占める65歳以上の方の割合は2016年に30％を超えました。
2045年にその割合は40％に達し、さらに一般的に介護が必要な方の割合が増えると言われる75才以上の方の割合は県の総人口に対して24％になると予想されています。
こういったことを背景に、高齢者施設による土地活用は今後も長期に渡って需要が見込めるだけでなく、地域が求める「社会貢献」でもあります。
高齢者施設の特徴
専門的な知識が必要なものの、魅力的で将来性もある事業
高齢者施設は、賃貸マンションなどの住居系土地活用と違い、必ずしも駅や学校、スーパーといった利便性の高いエリアが必須条件ではありません。ある程度の大きさの土地に建てるケースが多いため、郊外物件も多くあります。
また、他の物件が近隣にある場合、住居系では競合になる場合が多いのに対して、高齢者施設では、形態によっては相乗効果が期待できます。
必要な土地の大きさも施設の形態により異なり、小さな施設では200坪から、大きなものでは1,000坪をフル活用出来るケースもあります。
建物の規模も100坪未満から1,000坪超と様々で、その大きさに応じて投資額も5,000万円程度から5億、6億といった物件もあります。
そして一番の特徴は、運営会社が15年、20年といった長期で一括借上をしてくれる点です。イワコンハウスでは、オーナー様に信頼して頂ける優良な運営会社を紹介し、これまで多くのオーナー様から満足のお声を頂いております。
「安心の3者協力体制」イメージ
高齢者施設経営のメリットとデメリット
高齢者施設による土地活用におけるメリット、デメリットには以下のようなものが有ります。
メリット
- ・社会貢献度が高く、地域から必要とされている。
- ・運営会社が長期間（20年）一括で借上をしてくれる。
- ・高齢化を背景に、今後も需要が期待出来る。
- ・利回りが高いケースが多い。
- ・賃貸マンションなどと比べ、郊外でも成り立つケースが多い。
- ・施設によっては建設費に対して補助金が出る。
- ・室内設備などの維持管理費や修繕費は、運営事業者が負担するケースが多い。
デメリット
- ・個人で運営事業者を探すことは難しい。
- ・広い土地が必要な場合が多い。
- ・一般的に投資額が大きい。（5,000万円～数億円）
- ・行政や運営会社と専門的な打合せが必要。（介護分野の知識も必要。）
- ・融資審査に時間が掛かる。（数週間～数ヶ月のケースも）
- ・転用が難しい。（他の用途に変更する場合は大規模改修が必要。）
以上のような特徴を持つ高齢者施設による土地活用ですが、「土地活用」「設計・施工」「介護・福祉」の各分野において経験豊富なパートナーと一緒に計画を進めることが出来れば、長期安定収益が見込め、なおかつ地域への大きな貢献を果たすことにもなります。
もちろん、イワコンハウスは高齢者施設による土地活用を、専門知識と豊富な実績でトータルサポートしています！
高齢者施設の種類
| 種類 | 特徴 | 必要な土地 の大きさ |
建物の規模、 大きさ |
投資金額 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅型有料老人ホーム | 生活支援サービスが付いた高齢者向け居住施設です。介護が必要になった場合、訪問介護や通所介護サービスを利用しながらの居住も可能です。 | 300坪以上 | 300～500坪程度 | 2億～3億円程度 |
| サービス付き高齢者向け住宅（サ高住） | サ高住は、安否確認や食事など生活に必要な介護サービスが付いた賃貸住宅です。訪問介護、通所介護などの事業所が隣接するケースも有り、介護が必要ではない元気な方から介護が必要な方まで入所しています。 | 300坪以上 | 300～500坪程度が多い | 1億5,000万円～3億円 |
| グループホーム（認知症対応型共同生活介護） | 65才以上の要支援2又は要介護1以上の認知症患者の方が対象で、専門スタッフの援助を受けながら1ユニット9人の少人数で共同生活を送る施設です。最大2ユニット。 | 200～300坪 | 1ユニットの場合、70～100坪 | 1ユニットの場合、5,000～7,000万円程度 |
| デイサービス（通所介護） | 日中の一定時間、食事や入浴、機能訓練といった介護サービスを提供する、非常にニーズの高い施設です。定員は10名～50名位と様々です。 | 小規模のもので100坪～ | 木造の平屋建てが多く、60坪～ | 5,000万円～ |
| ショートステイ（短期入所生活介護） | 1泊から宿泊して、食事や入浴、機能訓練といった介護サービスを提供する施設です。介護をする家族の負担軽減や特別養護老人ホームへの入所を希望する方が一時的に利用するなど、多くの需要があります。また、特別養護老人ホームなどと併設されているものもあります。 | 300坪～ | 定員30～40名程度が多く、300～400坪 | 1億5,000万円～3億円 |
これら以外にも、様々な種類の高齢者施設があります。
高齢者施設におけるイワコンハウスのトータルサポート
豊富な設計・施工実績とコストパフォーマンス
高齢者施設の設計には、多くの条件・制約があり、また、施設形態・運営会社ごとに求められるスペースや設備も違ってきます。時には異なる形態の施設や医療施設が併設されるケースもあります。
イワコンハウスでは、介護付有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム、ショートステイ、サービス付高齢者向け住宅、小規模多機能型居宅介護、グループホームなど多くの高齢者施設の設計・施工を手がけて参りました。また、施工管理や資材調達においても、良いモノをより安く提供するため常にコスト削減に努めて参りました。
信頼頂ける運営事業者を紹介数多くの運営事業者の中から、「経営方針」や「運営実績」、「新規出店計画」などをもとに、建築主となるお客様（オーナー様）に信頼頂ける運営事業者だけを紹介しています。オーナー様は運営事業者と土地・建物の賃貸借契約を結び、入居状況にかかわらず毎月定額の賃料を受け取ることが出来ます。
また賃貸借契約は通常15～20年の長期契約で、さらに万一の中途解約時にもオーナー様が不利にならない条項を付けております。
（詳しくは専用ページよりお問い合わせ下さい。）
高齢者施設建設に最適な土地を紹介土地をお持ちでない方には、イワコンハウスが高齢者施設での土地活用に最適な土地を紹介致します。
40年以上に渡る土地活用コンサルティングの経験と地元密着企業としての強みを活かし、新潟県内の土地リストの中からお客様のご要望に合った、収益性が高く長期安定経営が見込める優良土地を紹介しています。
専門知識を要する作業や複雑な業務もフルサポート高齢者施設での土地活用を開始するためには様々な相手との折衝や打合せが有り、介護や建築、税制、融資など幅広い知識も必要となります。たとえ知識・経験があったとしても、その全てをオーナー様ご自身で行うことは大変な労力と時間が掛かる作業です。
イワコンハウスでは、市場調査や事業計画書の作成だけではなく、運営事業者との賃料折衝、行政手続きなど、土地活用を開始するために必要な作業をトータルでサポート・代行致します。オーナー様には必要最低限の手続き・打合せのみをお願いしております。
高齢者施設開業までのフローチャート
マーケティングや設計は勿論ですが、運営事業者や行政とのやり取りから地域コミュニティへの施設紹介まで、万全のサポートで、高齢者施設開設を支援致します。
- お客様からのヒアリングと高齢者施設のご説明
お客様の考え、イメージをお聞きし、同時に高齢者施設による土地活用、資産運用について分かり易くご説明いたします。 - マーケティングリサーチ
・行政への確認
・介護保険事業計画
・立地条件
・法令上の制限
・市場ニーズ分析
・消費者行動
・人口動態
・競合事務所
等、事業性判断等の材料を収集し比較検討します。 - 基本計画の作成とご説明
事業成功のためのプランニング
・施設計画と運営プログラムを作成し、内容をお客様にご説明します。
・運営事業者候補のご紹介 - 事前協議
・行政との介護保険事業者指定の事前協議
・市町村意見書作成依頼 - コンサルティング
基本計画が固まり、行政や自治体との調整を終えたら、オーナー様と当社とのコンサルティング契約を結びます。 - 各種申請手続
・行政との介護保険事業者指定の事前協議
・市町村意見書作成依頼 - 契約
当社と工事請負契約を結び、建設工事にとりかかります。
運営事業者と建物賃貸借予約契約を結びます。 - 建設工事着手〜竣工
当社の施工管理責任者の厳しい検査のもと、工事を進めます。 - 開設準備運営
・行政手続き・介護保険事業者指定・スタッフ募集
・介護保険法・老人福祉法等・運営体制整備・予告広告
・内覧会開催・地域自治会等へのセミナー開催・入居者募集 等●地域住民とのコミュニティづくり
●地域自治体とイベント開催
●パブリシティへの働きかけ行政手続き - 開設
グループ会社：新潟福祉サービス株式会社では高齢者施設
「守庵良寛」の運営も行っております
イワコンハウスでは高齢者施設運営会社：新潟福祉サービス株式会社を立ち上げ、高齢者施設の運営も行っています。
運用例
「守庵 良寛（まもりあん りょうかん）」(ショートステイの場合)
施設概要 ・建設用地400坪程度から建設可能
・木造2階建、一部平屋建て
・定員：35〜40人
・居室：個室、2人部屋、4人部屋など
・24時間看護スタッフ常駐／食事サービス付
・訪問医療サービスあり
・入居条件：概ね入居時満66歳以上の要支援・要介護の方
守庵 良寛は、入所者様をフルサポート
居室
各居室はコンパクトながら、暮らしやすさや安全面を十分に考慮しました。
また、内装にしっくいを採用することで室内の空気をクリーンに保ち、インフルエンザ対策も万全です。
共用部分 共用部分の仕上げにも「しっくい」を採用。ご利用者様はもちろん、施設で働くスタッフの皆様にも快適に過ごしていただける空間を提供します。
主なサービス内容
生活サービス
・安否確認
・生活相談
・薬の授受（調剤薬局よりの配達）
・来訪者への対応（受付、取り次ぎ、不在時の伝言預かり）
その他多数サービス
食事サービス
通常食、治療食、来客食（特別食）、付添食など入居者様の健康状態に応じご用意致します。
介護・医療サービス
・24時間介護士によるサポート
・事故、急変時、ナースコールにはスタッフによる迅速な対応
「守庵 良寛」の名前の由来
「守庵 良寛」の名は、「良寛さん」の愛称で親しまれ、地域の人々に愛された、良寛和尚の名前をいただいております。良寛和尚は僧侶でありながら寺の住職にはなろうとせず、小さな庵に住みながら、托鉢で
村々を回って人々の中に分け入り、手まりで村の子供と遊んだり、寝たきりの老人がいれば見舞って声をかけたり、体を動かすのに不自由している老婆がいればお灸を据えるなどの介護を当然のつとめのように喜んでやったといいます。
そこには常に、社会的弱者に対するあたたかいまなざしと、「愛語」とよばれる、相手を慈しみ、やさしく思いやる言葉がありました。「守庵 良寛」は、そんな良寛和尚のように、高齢者を優しく思いやり、温かく見守る庵（施設）でありたいという想いと、「良寛」は「良く寛ぎ」と書くことから、住まいの名前としても適していると考え、名付けたものです。
▼ 守庵 良寛の紹介ホームページはこちらから
